品创装饰

      房屋销售面积一般由套内建筑面积和公摊面积组成。但因公摊面积计算起来比较复杂，所以也是房屋买卖中猫腻重重、纠纷不断的焦点。将告诉买房人，公摊面积究竟包括哪些部分？如何计算？公摊面积多大才算合理？

所谓公摊面积，是分摊的公用建筑面积的简称，它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。对于公摊面积的处理，目前我国尚无明确法律法规出台，因公摊面积的不明确，使其成为房地产交易过程中争论的焦点。

读者张先生介绍，他和朋友马女士各买了一套建筑面积为73平方米和74平方米的高层住宅，但他到马女士家做客时发现，她家的房子虽说仅比他家的大1平方米，但是客厅和卧室却明显宽敞许多。经检查发现，张先生家的公摊面积为21.9平方米，而马女士家的公摊面积为13.32平方米。这样看来，在名义价格相同的情况下，实际价格却相差很多。对普通的购房者而言，这是个不容忽视的问题，毕竟他们希望用有限的钱住上较大的房子。

长期以来，消费者习惯按建筑面积买房，而建筑面积＝套内建筑面积公摊面积，这就使某些不法开发商利用“公摊面积”这个合法外衣，在房屋销售过程中“不该摊的乱摊”。但是，由于建筑面积计算的复杂性和专业性，购房者很难知道自己买的房子面积够不够，有没有被开发商兑水。 所以，很多购房者就这样吃了“哑巴亏”。

公摊面积如何区分？

目前我国尚无法律对公摊面积加以约束，只有建设部的行政规章和地方政府的部门文件做出的原则性规定。现在政策主要是根据2000年8月1日开始实施的中华人民共和国国家标准《房产测量规范》执行。依据《房产测量规范》可分摊的公用建筑面积即公摊面积为:

1. 大堂、公共门厅、走廊、过道、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、交(配)电室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和物业管理用房以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房;

2. 每套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙)，为墙体面积水面投影面积的一半。

不应计入的公用建筑空间为:

1. 仓库、机动车库、非机动车库、车道等，作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间;

2. 售房单位自营、自用的房屋;

3. 为多幢房屋服务的警卫室、管理(其中包括物业管理)用房。

需要分摊的共有建筑面积为整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除作为独立使用的地下室、车棚、车库，为多幢服务的警卫室、管理用房，以及人防工程等之后的建筑面积。

公摊面积怎么摊？

公摊面积过大，势必降低房屋的性价比;过小，则影响居住的舒适度。那么公摊面积如何摊才算合理？

目前有一个可以用来考量的概念，即住宅楼公摊系数。住宅楼公摊系数计算方法为:需要公摊的共有建筑面积总和除以参加公摊的各单元的建筑面积总和，然后用各单元参加公摊的建筑面积乘以分摊系数，就可以得出各套房屋的公摊面积。其中，需要公摊的面积要由产权部门测绘队实地测量。

一般来说，高层楼房的公摊面积要大于多层的公摊面积。高层公摊系数一般在0.18～0.26之间，而多层的公摊系数则在0.11～0.16之间。不过，每个楼盘，甚至一个楼盘各幢房子的情况都不一样，因此房屋的公摊面积要实地测量，要根据房屋的使用功能和相关配套情况来定，没有限定的范围。

如何计算公摊面积

住宅楼公摊面积计算方法为:

公式二：分摊面积=各单元的建筑面积分摊系数（分摊系数=共有建筑面积总和/参加分摊的各单元的建筑面积总和）

其中，需要分摊的面积要由市房产测绘大队实地测量。

长期以来，规划和房管部门计算阳台面积、共有共用分摊面积时各有各的执行标准，近日，市国土房管局和市规划部门终于就此形成了一致意见。

   以往，在计算房屋层数、阳台面积、公共道路等问题上，由于市国土房管局执行的是《房产测量规范》，市规划局执行的是建设部颁布的另外体系的标准，两标准的差异对开发商报建、峻工、交地价会有一定的影响。

   两局统一标准具体规定

   ★关于计算房屋层数问题

   ·室外高出地坪±0以上、层高在2.2米以上的半地下室计算层数；

   ·首层架空层、裙楼与塔楼之间的转换层、设备层层高在2.2米以上的计算层数；

   ·假层、附层(夹层)、插层、阁楼(暗楼)、装饰性塔楼不计算层数；

   ·突出层面的楼梯间、水箱间不计算层数；

   ★阳台围护栏外的“花台”、“花池”不计算面积，与阳台连通的“花台”、“花池”参照阳台性质计算建筑面积。

   ★市政路、规划路属公共道路，公共道路边房屋首层的柱廊不计算建筑面积。小区内的小区路属内部路，不算公共道路，小区内房屋首层的柱廊应计算建筑面积。

   ★在共有共用分摊面积计算上，明确市测绘所是以市规划局的报建图、《建设工程规划验收合格证》附图为依据。规划局在报建验收资料上对公共面积、功能的定性等名称上固定称谓。

   ★天面的水箱间的面积按面积计算规定计算建筑面积。

   ★附在房屋上的烟道、烟井应按建筑物自然层计算建筑面积。

   ★对弧形规划用地面积计算时，三方同意由规划局在用地坐标列表中提供弧线上的桩点(拐点)坐标和圆弧半径，用地面积按圆弧半径进行计算。

   ★附于建筑物旁突出地面层高在2.2米以上的地下室排气井按规定计算建筑面积；独立的室外地下室排气井不计算建筑面积。

   ★有上盖的室外楼梯(单柱或双柱支承)按各层水平投影面积计算，无顶盖的室外楼梯按其水平投影面积的一半计算。

   ★阳台中的水道管井、排烟井按建筑物自然层计算建筑面积，空调机放置位不另计算建筑面积。

   ★有上盖的空中花园应按其水平投影面积的一半计算面积。