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2016年的洗浴投资红红火火,我身边的洗浴投资圈也都人声鼎沸,都摩拳擦掌准备在2017年大干一场。
在所有人狂热的时候更应该保持恐惧。
任何一个行业都怕大跃进,怕三个一工程(一窝蜂,一阵风,一场空),洗浴行业更是如此。
虽然现在恰逢休闲洗浴行业的朝阳期,但并不是适合所有人。古人讲究天时、地利、人和。实际情况要比这复杂的多。
一、市场
休闲洗浴的兴盛的最根本原因是瞄准了广大中产阶层消费群体,这部分人群基数大(人数是高端商务消费的十几倍)、刚需,所以受到了中产阶层、家庭消费的推崇。但任何一个地方的投资有市场局限性,比如北京不发放任何洗浴类执照,现在开的洗浴大多是美容美发执照或原来的浴场改造。比如上海,今年的洗浴投资50多家,市场早已经烧红了天,比如无锡,今年开业的5000平以上的浴场就有12家之多(我所知道的),能不能干,要看以下几点
1、供需关系
告诉大家一个简单的数理模型。
比如一个城市100万人,其中有30%的人有在外休闲或洗澡的习惯,而他们的消费频次是每年12次。那么这个城市的市场容量是多少呢
100万*0.3需要系数*12次/365天=1万人次/天
假如这个城市有一个5000平的浴场,它的负荷指数(最佳同时接待量)是500人,经营指数是500*3-4=1500-2000人。那么这个城市需要多少家这样的休闲浴场呢
10000/2000=5家。
超过3家就是黄线,超过5家就是红线。
以上的数据模型,可根据当地的消费习惯和指标实时调整。
另外,休闲洗浴不同于洗浴商务会所和社区洗浴(澡堂子),他们的指标不用考虑。
这就好比家乐福超市的数量和商场的数量,以及小区门口超市的数量一样。
不在一个频道上。
2、政策环境
比如北京,不发放洗浴营业执照。
比如有些城市,消防极严,不是不能做,成本高很多。
二、投资
1、投资规划
一般的韩式浴场投资额要2000元/m2,这只是固定资产投资,不含开办费和租金,更不含布草以及员工培训等费用。
因此要按照此基准做好投资规划,至于资金运营,要看自己的本事了。
你一分钱不花,就能先把施工做完。那是拿你的商业信誉在背书,另当别论。
我们只计算投资数据。
2、股权分配
我的建议股东不宜过多,如果股东多了要有核心决策人才可以。
我见过太多的决策效率低下的项目。
很麻烦。
三、专业的人做专业的事
很多投资者心疼设计费,能省点是点。
找个朋友或者找个同行出谋划策,几个人直接把规划设计的事儿办了。
要知道
再好的外科医生也做不了眼科手术。
即便是专业设计公司,他也有不少短板。
因为没有谁无所不能。
请专业的人做专业的事情才是最高效、最经济的。
四、创新
现在很多消费者对韩式汗蒸还有些新奇,觉得挺新鲜。
可消费者的消费心态成长的很快。
用不了几个月,对新开业的项目熟悉了,没有真正打动客户的东西。
客户数量就会呈现断崖式的下降。
因此,在产品规划和服务创新上,要多下功夫。
才能保持不败境地。
五、心态
休闲洗浴不比以前,以前很多洗浴里有违规项目。
利润丰厚,汇报极高,投资回收期也很短。
可以说一夜暴富。
但休闲洗浴千万不要有这样的心态,它的最大的好处就是有稳定的现金流,而且没有应收账款。靠洗浴发大财,发横财。
这种心态会害死人的。